Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

Miesiąc listopad przyniósł nam wyrok zasądzający (na chwilę obecną – jeszcze nieprawomocny) w sprawie z powództwa naszej Kancelarii działającej w roli Administratora hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wyemitowanej serii obligacji przeciwko dłużnikom rzeczowym – właścicielom nieruchomości, na których ustanowione zostały hipoteki, niebędących emitentem tychże obligacji.

Sprawa, choć z pozoru, prosta – wydawać by się bowiem mogło, że nie ma żadnej filozofii w wytoczeniu powództwa rzeczowego o zapłatę przeciwko właścicielom nieruchomości, na których ustanowiona została na zabezpieczenie danej wierzytelności hipoteka, która to nieruchomość i kwota hipoteki stanowią górną granicę odpowiedzialności dłużnika – okazała się jednak niezwykle ciekawa z uwagi na fakt, iż  w trakcie jej rozpoznawania pojawiło się dość ciekawe i rzadko spotykane w praktyce zagadnienie, stanowiące jednocześnie przedmiot sporu w doktrynie, dotyczące dopuszczalności i ważności ustanowienia na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, na rzecz tego samego wierzyciela, dwóch samodzielnych hipotek na nieruchomościach dwóch dłużników, przy czym hipoteki te nie zostały ustanowione jako hipoteka umowna łączna, a jako oddzielne hipoteki umowne. 

Oś sporu sprowadzała się do więc do dokonania przez Sąd rozpoznający sprawę rozstrzygnięcia, czy, pomimo wyraźnego braku wskazania w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ten akt prawny bowiem zawiera regulacje prawne, jak by się wydawało, kompleksowe, w zakresie ustanawiania hipotek na nieruchomościach na zabezpieczenie nieruchomości), o możliwości ustanowienia dwóch odrębnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, z jednoczesnym brakiem zastrzeżenia skutków dokonania zabezpieczenia w ten sposób (art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje jedynie, że „W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna)”, dopuszczalne jest jednak i skuteczne prawnie (skuteczne w tym sensie, że można potem na podstawie tak ustanowionego zabezpieczenia uzyskać wyrok zasądzający, bo jak wiemy, papier wszystko przyjmie, tak więc samo ustanowienie hipoteki na papierze i nawet wpisanie jej do księgi wieczystej, bez możliwości uzyskania potem wyroku zasądzającego niekoniecznie będzie satysfakcjonujące dla większości wierzycieli – w szczególności takich, którzy zdecydują się jednak z ustanowionego zabezpieczenia skorzystać) ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, bez jednoczesnego dokonywania repartycji tych wierzytelności, czy też hipoteki tak ustanowione obarczone są, jako ustanowione w sposób sprzeczny z treścią cytowanego już powyżej art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (taki argument podnoszony był w toku przedmiotowego postępowania przez strony pozwane) wadą nieważności bezwzględnej (art. 58 § 1 kc)?

Podkreślenia wymaga, w naszej ocenie bardzo istotna w realiach przedmiotowej sprawy, okoliczność, tj. sposób sformułowania petitum pozwu i żądania zasądzenia zapłaty, które w tym przypadku obejmowało żądanie zasądzenia należności od dłużników rzeczowych na zasadach odpowiedzialności in solidum, zwanej także solidarnością nieprawidłową – co w istocie sprowadza się do tego, że spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z pozwanych zwalnia pozostałych pozwanych z zobowiązania wobec powoda. W ten sposób argumenty strony pozwanej, w świetle których ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności w sposób inny niż hipoteka łączna jest czynnością obarczoną wadą nieważności między innymi z uwagi na fakt, iż stanowi „nadzabezpieczenie” roszczenia przysługującego wierzycielowi hipotecznemu, tracą na znaczeniu – taki sposób zaspokojenia roszczenia jest bowiem korzystny dla każdego z dłużników, wierzyciel hipoteczny nie ma bowiem możliwości zaspokoić się ponad miarę z każdej z ustanowionych hipotek w pełni, a to z tej przyczyny, iż spełnienie zobowiązania chociażby w części przez jednego z dłużników hipotecznych, odnosi skutek względem drugiego. 

Ponadto, w naszej ocenie istotnym aspektem jest sposób sformułowania przepisu określającego podstawę do ustanowienia hipoteki umownej łącznej – wierzyciel może w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna). Przepis ten zarazem nie wskazuje, iż ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności jest czynnością objętą sankcją nieważności. Jednocześnie na uwadze należy mieć przy tym treść art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Jak wskazuje Tomasz Czech (Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, źródło: SIP Lex) „z ogólnego art. 65 ust. 1 wypływa kompetencja stron do obciążenia nieruchomości hipoteką w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności i przepis ten nie wprowadza ograniczenia, zgodnie z którym wierzytelność ta nie może być równocześnie zabezpieczona inną hipoteką na odrębnej nieruchomości.”. Pogląd ten spotyka się również i z naszym uznaniem i podpisujemy się pod nim w 100%.

Tak więc, jak wieści tytuł artykułu, wniosek z tego płynie taki, że hipoteka niejedno ma imię i pod różnymi wariantami może zabezpieczać wierzytelności hipoteczne.

Teraz sprawa z dużym prawdopodobieństwem znajdzie się na wokandzie Sądu Apelacyjnego, oczywiście zakładając, że strona pozwana zdecyduje się złożyć apelację. Ostateczny, a więc prawomocny wynik tej sprawy z pewnością zagości więc jeszcze na łamach naszego bloga.

autor: Marta Piekarska – radca prawny