Noriet o kredytach: a co jeżeli przestanę go spłacać?

Ostatnimi czasy nie ma w moim otoczeniu osoby, która nie myślałaby o kupnie mieszkania, nie kupowałaby mieszkania, albo właśnie nie kupiłaby mieszkania. Boom mieszkaniowy widać gołym okiem – inwestycje w Warszawie wyprzedają się jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty – szczególnie w zakresie mniejszych mieszkań. W ślad za boomem mieszkaniowym, dzielnie podąża boom kredytowy – działy hipoteczne nie nadążają za rozpoznawaniem wniosków kredytowych, wyniki sprzedażowe nigdy nie były tak wysokie. Zjawisko jest zupełnie zrozumiałe, pandemia wygenerowała stan niepewności i ostrożności w zakresie inwestowania, wobec czego klienci gotówkowi zamiast wkładać swoje środki w nieco bardziej ryzykowne instrumenty finansowe (obligacje, pożyczki, akcje) pokornie powędrowali w kierunku teoretycznie najbezpieczniejszych przystani: mieszkań, które przeznaczą na wynajem. W świetle inflacji galopującej jak konie na Służewcu – trudno się dziwić.

Z drugiej strony mamy również masę klientów kredytowych, zarówno tych, którzy zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe, jak i tych, którzy jak Ci gotówkowi, zakładają, że kupią mieszkanie na kredyt i kredyt sam się spłaci przez wynajem. Tutaj zupełnie nieprawniczo ostrzegam: jak to mówią, z czasem może się to nie spiąć. Kupując w Warszawie mieszkanie 10 lat temu można było ustrzelić dwa pokoje w dobrej lokalizacji za 200 tysięcy. Przy tak małym kredycie i obecnym poziomie oprocentowań faktycznie kredyt się nie tylko spłacał, ale jeszcze dużo z niego zostało – w skrócie: samo się kręci. Kupujący w 2021 roku muszą jednak brać pod uwagę trzy czynniki: po pierwsze, mieszkania kosztują dwa/trzy razy tyle ile dziesięć lat temu. Po drugie, raty kredytowe są faktycznie rekordowo niskie, ale ten stan rzeczy nie będzie utrzymywał się wiecznie i trudno oczekiwać od Rady Polityki Pieniężnej, że w najbliższym czasie nie podniesie stóp procenowych, czego następstwem będzie wzrost wysokości rat. 

W trakcie pisania tego artykułu skonsultowałam się z Panią Agnieszką Skrzeczkowską-Gójską – doradcą do spraw kredytów hipotecznych i doradcą finansowym z wieloletnim doświadczeniem, którą poprosiłam o wskazanie jak obecnie wyglądają raty kredytów i czego możemy spodziewać się po „urealnieniu” stawki WIBOR, od której jak wspomniałam powyżej, zależy wysokość naszych rat kredytowych. Pani Agnieszka Skrzeczkowska przedstawiła następujące wyliczenia: 

• rata przy kredycie 350 tysięcy złotych rozciągniętym na 30 lat (najczęściej wybieramy okres kredytowania) przy oprocentowaniu 2,5% (średnie warunki z uwzględnieniem WIBOR z dziś) wynosi około 1380 zł., 
• rata przy założeniu, że WIBOR wzrośnie do 1% rata wzrośnie do poziomu 1571 zł. 

Odpowiednio rata przy kredycie 500 tysięcy złotych z oprocentowaniem 2,5 % wyniesie 1975 zł., zaś przy opisanym powyżej wzroście WIBOR – 2245 zł. Poprosiłam jeszcze o wyliczenia dla kwoty 700 tysięcy złotych, dla których rata wyniesie 2770 zł. , a przy wyższym oprocentowaniu wyniesie 3250 zł.

Powyższe wyliczenia pokazują, że trudno będzie doprowadzić do sytuacji, w której czynsz najmu miałby pokryć raty kredytu, czynsz za mieszkanie należny wspólnocie i podatki. Nie piszę o tym bez powodu i chciałabym uniknąć zdziwienia, które dopadło w pewnym momencie posiadaczy kredytów frankowych. Wysokość raty to nie geny – nie jest nam dana raz na zawsze, bo skoro oprocentowanie jest zmienne, to też nie jest dane na zawsze, a skoro obecnie raty są obecnie rekordowo niskie, to teoretycznie mogą być kiedyś jeszcze rekordowo wysokie. 

Po trzecie, oferta mieszkań na wynajem będzie potężna. Skoro wszyscy kupują teraz mieszkania na wynajem, to proszę sobie wyobrazić sobie co będzie działo się za dwa-trzy lata, kiedy obecnie budowane inwestycje się wybudują. Czym wówczas będziemy wojować – raczej ceną, a wtedy tym bardziej patrz wyżej:) Taka sytuacja wydaje się być tym bardziej realna, że mieszkania kupują w pakietach również różne firmy inwestycyjne, a czasami deweloperzy stawiając inwestycję zostawiają pakiet mieszkań dla siebie, po to, żeby je właśnie wynajmować. Pamiętajcie, że skoro sami je sobie wybudują, a więc koszt pozyskania mieszkania będzie dla nich znacznie niższy, niż dla pozostałych kupujących, to będą w stanie zapewnić dość konkurencyjną cenę.

Dobra, odpłynęliśmy w trochę dalekim od czystego prawa kierunku, ale miałam wewnętrzną potrzebę podzielenia się moimi spostrzeżeniami w tym zakresie. Część wie, że dawno temu pracowałam w dziale kredytów hipotecznych (na początku studiów prawniczych, czyli naście lat temu) i pewnie dlatego ten temat jest mi bliski, zupełnie naturalny i zrozumiały – pewnie dlatego z taką lekkością przychodzi mi prowadzenie spraw frankowych 🙂

No dobrze, to kupiliśmy już to wymarzone mieszkanie, ale niestety: najem nie idzie, utrata pracy, nie płacimy rat. Dużo kredytobiorców myśli sobie wtedy, że przecież żaden problem: niech bank zabiera mieszkania, przecież mieszkanie jest banku. Nie – mieszkanie nie jest banku, bank jest wyłącznie wierzycielem hipotecznym, czyli ma pierwszeństwo przed Twoimi wierzycielami w zakresie licytacji z tego konkretnego mieszkania (z zastrzeżeniem uwag dotyczących alimentów). To ty jesteś właścicielem mieszkania i to ty jesteś za nie odpowiedzialny. Nie możesz po prostu zamknąć za sobą drzwi i zostawić kluczy pod wycieraczką w kopercie zatytułowanej: „Bank”.

Co zatem czyni bank, kiedy nie płacisz rat? Opcje są dwie i zależne są od tego czy kredytobiorca i dłużnik rzeczowy (właściciel mieszkania) to jedna i ta sama osoba (czasami np. kredyt bierze dziecko a rodzic jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką). 

W klasycznej sytuacji Bank (po wyczerpaniu drogi podjętej przez dział windykacji, wypowiedzeniu umowy kredytowej itd.) składa pozew o zapłatę, tak zwaną zwykłą „zapłatówkę”. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik będzie prowadził egzekucję z całego majątku kredytobiorcy, nie tylko z mieszkania, czego zdaje się gro kredytobiorców nie wie, żyjąc w błogiej świadomości z kategorii „niech bank zabiera mieszkanie”. Bank nie zabierze mieszkania, bank będzie zaspokajał się z czego tylko się da i w pierwszej kolejności z chęcią zajmie się tym co masz na koncie. Jest to o tyle zrozumiałe, że wymuszona sprzedaż Twojego mieszkania jest zwyczajnie nieopłacalna, albowiem koszty takiego przedsięwzięcia mogą skonsumować nawet ok. 30-40 % wartości nieruchomości, więc bank spodziewa się, że taka operacja być może wcale nie zamknie Twojego długu. 

W sytuacji, w której nie zachodzi tożsamość po stronie kredytobiorca/właściciel mieszkania, bank prowadzi egzekucję dwutorowo. Przeciwko kredytobiorcy wszczyna postępowanie o zapłatę, zaś przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wszczyna postępowanie o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie danego kredytu hipotecznego. Przekładając na polski: od kredytobiorcy ściąga z czego tylko się da, zaś od dłużnika rzeczowego ściąga tylko z mieszkania, które zabezpiecza kredyt hipoteczny. 

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat