Obligacje: Zakup mieszkania z hipoteką zabezpieczającą roszczenia z obligacji, wykup obligacji, a dalej?

Wśród przedsiębiorców bardzo popularnym sposobem na pozyskanie kapitału jest emisja obligacji. Niejednokrotnie jest ona znacznie szybszym i łatwiejszym sposobem na pozyskanie środków na różnego rodzaju przedsięwzięcia i inwestycje, niż kredyt w banku. Spółka zyskuje pieniądze na wdrażanie swoich pomysłów, zaś prywatni inwestorzy mogą na tym po prostu więcej zarobić szczególnie, że oprocentowanie lokat w chwili obecnej oscyluje w granicach 2 %.

Warto wspomnieć, że większość obligacji jest emitowana jako obligacje niezabezpieczone tzn., że z chwilą emisji inwestorzy nie otrzymują zupełnie żadnego zabezpieczenia.

Otrzymują zaś bardzo często zapewnienie i zobowiązanie emitenta wyrażone w warunkach emisji obligacji, że dane zabezpieczenie zostanie ustanowione. Z reguły jest to zastaw rejestrowy albo hipoteka.

W sytuacji kiedy żywot obligacji dobiega końca i następuje ich wykup, emitentowi zależy na tym, żeby zwolnić np. mieszkanie będące przedmiotem zabezpieczenia – hipoteki. W dzisiejszym artykule chciałabym poczynić kilka spostrzeżeń dotyczących tego na podstawie jakich dokumentów Sąd może dokonać wpisu w księdze wieczystej, którego przedmiotem jest wykreślenie hipoteki stanowiącej zabezpieczenie obligacji.

Wbrew temu co myśli większość, tytułem do wykreślenia hipoteki nie jest oświadczenie wierzyciela hipotecznego (w tym przypadku administratora hipoteki) o tym, że wyraża on zgodę na dokonanie wykreślenia hipoteki. W praktyce oczywiście administrator udziela tego rodzaju „zgód” jednak mają one raczej walor „marketingowy” np. przy sprzedaży mieszkania, które stanowi zabezpieczenie obligacji (a środki ze sprzedaży mają iść na spłatę obligatariuszy”).

Każdy nabywca albo bank, który udziela nabywcy finansowania na zakup mieszkania (będącego do czasu transakcji obciążonego hipoteką ustanowioną na rzecz administratora hipoteki, czyli de facto na rzecz obligatariuszy) musi pamiętać o tym, że dokumenty, które stanowią podstawę do wykreślenia hipoteki to nie są dokumenty, które „wystawia” administrator hipoteki.

W tym miejscu przywołać należy art. 31 ust. 6 ustawy o obligacjach, który zawiera zamknięty katalog dokumentów, na podstawie których Sąd może dokonać wykreślenia hipoteki. Z ww. artykułu wynika, iż tytułem do wykreślenia hipoteki, ustanowionej w celu zabezpieczenia wierzytelności obligatariuszy jest wyłącznie:

1) oświadczenie emitenta o niedojściu emisji do skutku;

2) oświadczenie administratora hipoteki o zmianie warunków emisji w zakresie wysokości, formy lub warunków zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji;

3) oświadczenie podmiotu prowadzącego ewidencję albo podmiotu prowadzącego depozyt papierów wartościowych zgodnie z przepisami ustawy o obrocie instrumentami finansowymi potwierdzające, że za pośrednictwem składającego oświadczenie emitent dokonał wykupu obligacji, a w przypadku obligacji mających postać dokumentu protokół umorzenia wykupionych obligacji, sporządzony przez notariusza.

Tym samym to nie administrator jest królową postępowania w przedmiocie wykreślenia hipoteki, jego zgoda ma charakter drugorzędny i nie może stanowić podstawy do wpisu w przedmiocie wykreślenia hipoteki. Sąd wieczystoksięgowy w pierwszej kolejności winien zbadać czy jakikolwiek z dokumentów  wskazanych w ustawie o obligacjach znajduje się w aktach, a następnie dołączone dokumenty wymagają później, z perspektywy merytorycznej, kolejnego, odrębnego zbadania. Zadaniem sądu wieczystoksięgowego jest zbadanie treści dołączonego do wniosku dokumentu, dla stwierdzenia, że dokumentowana czynność prawna jest źródłem zmiany stanu prawnego nieruchomości; zmiany podlegającej ujawnieniu w księdze wieczystej. Przede wszystkim wypada ocenić, czy przedłożony dokument zawiera wystarczające oświadczenie woli. Równocześnie sąd wieczystoksięgowy ocenia ważność i skuteczność czynności prawnej objętej przedłożonym dokumentem. Obowiązek badania treści wniosku i dokumentów mieści w sobie również ocenę, czy czynność materialnoprawna stanowiąca podstawę wpisu uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do księgi wieczystej lub z niej wykreślone (tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 kwietnia 2017 roku. II CSK 546/16).

Mam nadzieje, że ten artykuł będzie ważną wskazówką zarówno dla emitentów, chcących sprawnie przeprowadzić transakcję jak i dla potencjalnych nabywców mieszkań, które w chwili nabycia maja ustanowioną hipotekę na zabezpieczenie emisji obligacji. Pamiętajcie, że oświadczenie administratora hipoteki nie wystarczy do jej wykreślenia. Bez dokumentów wskazanych w ustawie o obligacjach hipoteka nie zostanie wykreślona, dlatego zadbajcie o kompletną dokumentacją, żeby uniknąć później kłopotów i rozczarowań.

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat